【编者按】2024年，中央通过优化税费政策、降低首付比例和利率等手段，明确释放了楼市“止跌回稳”的决心。一线城市作为全国楼市的风向标，其市场表现尤为引人注目。
数据显示，深圳二手房全年录得量同比增长近六成，重新站上六万套关口，创下近四年的最高值;同时，新房市场也在第四季度实现交易量大幅攀升，全年成交约3.8万套，创下近三年新高。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，2024年从年头至年尾，深圳房地产政策一直保持着持续宽松的态势，延续了2023年四季度以来的调控方向，符合业内对于2024年的展望。而2024年度出台的房地产优化政策的力度又高于预期，特别是9月底提出的“要促进房地产市场止跌回稳”，使得四季度商品房交易量迅速冲上年度高位，带来翘尾行情。
全年二手房录得量重新站上6万套关口
深圳乐有家经纪人蔡鑫涛用“欲扬先抑”来形容2024年的深圳楼市。
根据深圳房地产中介协会统计，2024年全年，深圳二手房录得(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据)66880套，对比2023年的42574套大幅增长57.1%，为近4年的最高值。
从网签数据而言，2024年深圳二手住宅网签54487套，同比上涨66%，也是近4年的最高点，远超2021年。
蔡鑫涛指出，深圳“9·29”楼市新政叠加国庆假期效应，使得2024年10月的二手房成交量直接翻倍，并在后续月份持续攀升。这一变化给市场注入了一剂强心针，成交价也随之显著回稳。
从数据上来看，2024年前9个月，深圳二手房月均录得量为4525套，至第四季度，月均录得量近乎翻倍至8718套。其中，2024年12月，深圳全市二手房录得9115套，环比增长3.9%，同比增长108.3%，创近47个月以来新高。
蔡鑫涛指出，“深圳市场对政策反应极为敏感。新政出台后，市场预期迅速转变，二手房成交量价齐升。尽管从一整年的维度来看，整体仍是以价换量的格局，但年底与年初相比，成交价格正逐步修复。”
乐有家研究中心数据显示，2024年7月，深圳二手成交均价一度跌破“6字头”，但10月价格上涨7%回到“6字头”，四季度稳定在6.3万元/平方米左右。
蔡鑫涛所在的福田区是深圳的中心城区，其提到，“我们片区相对成熟，主要以二手房市场为主。新政出台前，该片区成交周期较长，买卖双方处于博弈状态。新政出台后，市场预期改善，对于优质房源，成交周期明显缩短，价格也有所回稳。而对于一些老旧、格局不佳的房源，虽然价格并未出现上涨，但新政也带来了一定的出售窗口期。”
新房住宅成交同比增两成，为近3年最高点
2024年深圳新房市场虽然经历了低谷，但在新政作用下，全年预售新房成交稳健上涨，达到43779套。其中住宅成交量尤为突出，共计成交37972套，同比增长20.1%，创下近3年新高。
根据深圳中原研究中心数据，去年新房成交高峰主要集中于第四季度，占比接近全年总量的一半，其中2024年11月份成交量为近46个月以来最高值。
深圳中原地产一经纪人表示，2024年深圳先后出台了10余次政策，调控力度是近年来之最。“每一次政策落地，对市场都有一定利好。2月、5月、9月深圳都出台了楼市松绑政策，新房项目带看量有明显的起色。”
其中，2024年9月份出台的政策被认为对市场的作用最为显著。
上述经纪人提到，2024年全年，深圳新房共诞生了6个日光盘，其中海德园于2024年7月开盘，其余5个新房项目均是“9·29”楼市新政后出现的“日光盘”。
公开信息显示，2024年9月29日晚间，深圳市官宣系列楼市新政，自10月1日起，明确优化分区住房限购政策，取消商品住房和商务公寓转让限制，优化价格备案流程，调整个人转让住房增值税征免年限，优化个人住房贷款政策。政策调整后，深圳明确取消非核心区限购措施，核心区只保留1年社保或个税，购房门槛大大降低;增值税征免年限由5年调整到2年。
得益于新政实施，2024年下半年新房成交量增长明显，库存压力也得到一定程度缓解。据深圳中原研究中心数据，截至2024年12月末，深圳新房住宅存量为398.9万平方米，去化时间约为12.28个月，年末新房住宅存量及去化时间均为近3年来最低。
有开发商营销人员表示，新政后市场活跃度提升，但年末开发商冲业绩以及回笼资金需求下，深圳关外的新房项目均保持了一定的折扣力度。
改善型需求占比提升明显
从购房需求来看，无论是二手房还是新房，改善型住房需求占比均提升明显。
这背后也得益于政策的落地。2024年11月，深圳全面取消普通住房标准再为市场添上一把火，与之挂钩的住房交易税负迎来大幅降低。
蔡鑫涛提到，以往豪宅面临的高额增值税在新政后得到了减免，实实在在地降低了买家的现金成本，因此，改善型住房的交易活跃度明显提升。深圳房地产中介协会数据显示，2024年12月，二手房市场成交面积大于90平方米的房源占比较11月大幅提升6.3个百分点。
从新房市场而言，改善户型也占据市场主导。机构监测数据显示，随着“7090政策”的取消，未来改善户型占比有望持续上升。2024年，深圳90-144平方米面积段成交占比55.9%，稳居各户型需求第一。
蔡鑫涛在接受采访时提及，其个人业绩在2024年前9个月主要聚焦于刚需置业客户，因为价格下行对刚需客户来说是一个较好的入手时机。新政出台后，其连续成交了两套3000多万元的新房，显示出改善型客户对市场政策的敏感程度以及对市场的认可。
值得一提的是，2024年的深圳楼市还出现了一个积极的信号，即二手房重新开始占据主导地位。
机构数据显示，2021年-2022年，深圳楼市交易量以新房为主，占比在六成左右;2023年，一二手成交占比五五分，二手略微高2个百分点。到了2024年，二手楼市终于重回市场主导地位，一手住宅网签占41%，二手住宅网签占59%。一二手成交占比接近4：6。
蔡鑫涛认为，这一变化表明，买家和卖家对市场的预期已经调整到更为合理的状态，买家愿意入手，而卖家也接受了当前的市场价格。这是一个重要的转折点，意味着市场正在向更为稳健的方向发展。
展望2025年，何倩茹认为，房地产市场政策环境将保持宽松态势，在经济环境稳步向好的情况下，房地产市场还将有零星的优化政策出台，但力度将不及2024年。其预计，2025年各能级城市房地产市场分化仍存，但一线城市及强二线城市的交易量有望率先企稳。因此预计深圳2025年商品住宅的成交量大概率会与2024年的情况相近，价格则保持稳定，整体呈现出止跌回稳的态势。
